數(shù)等確定競價(jià)的策略。
6、辦理成交確認(rèn)手續(xù)，簽定土地成交確認(rèn)書。
土地成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人、競得人的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時(shí)間、地點(diǎn)等內(nèi)容。成交確認(rèn)書對出讓人和中標(biāo)人、競得人具有合同效力。
簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競得結(jié)果，或者中標(biāo)人、競得人放棄中標(biāo)宗地、競得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。
7、中標(biāo)人、競得人應(yīng)當(dāng)按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》(一般為15天內(nèi))，并支付相當(dāng)于地價(jià)總額的30%的定金;
8、受讓人依照《國有土地使用權(quán)出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證書。
三、現(xiàn)場程序
1、主持人點(diǎn)算競買人;
2、主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng);
3、主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示;
4、主持人報(bào)出起叫價(jià);
5、競買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià);拍賣主持人可根據(jù)競買人競價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。
6 、主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競價(jià);
7、主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交;
8、主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競得人。競買人不足三人，或者競買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。
9 、出讓人與競得人簽訂土地成交確認(rèn)書，按土地成交確認(rèn)書規(guī)定的時(shí)間與出讓人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
四、準(zhǔn)備工作
基本工作階段分為組織班子、配備人員、制定計(jì)劃、市場調(diào)研、周密的測算等等。
準(zhǔn)備性工作一般分為基礎(chǔ)性工作和專案性工作。
1、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龅男星?/span>
如：經(jīng)營性用地是否都已歸到土地一級市場上供應(yīng)?全年的供地計(jì)劃及規(guī)模、當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)量及人均收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、現(xiàn)有住房水平及質(zhì)量、人口的機(jī)械增長速度、房價(jià)提高的空間及可能性等
2、了解當(dāng)?shù)赝恋厥袌龉芾淼幕菊?/span>
除必需了解國家有關(guān)土地及土地市場管理政策外，還必須了解當(dāng)?shù)貙ν恋厥袌龉芾碛心男┮?guī)定和政策等。
3、了解相關(guān)稅費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)、適用條件
基礎(chǔ)設(shè)施配套、水、電、氣增容費(fèi)、人防、教育、車位等;
4、了解土地公開出讓文件中對土地的規(guī)劃條件及土地的使用條件的規(guī)定
條件的內(nèi)涵、突破的可能性、交付土地的時(shí)間、付款的進(jìn)度、從購買土地到開工之間可用于準(zhǔn)備工作的時(shí)間等
5、了解各部門的辦事周期及效率
涉及那些部門、要做那些事情、辦事的先后順序有否規(guī)定、完成一件事情需要多少時(shí)間等
6、了解市場需求及市場行情
當(dāng)?shù)厣唐贩抗┬锠顩r、市民對商品房的需求標(biāo)準(zhǔn)和要求、不同收入階層對商品房價(jià)格所能承受的心理價(jià)位、二手房市場狀況等。
7、了解競價(jià)的基本規(guī)定
政府發(fā)布公告的時(shí)間、接收競買報(bào)名時(shí)間、報(bào)價(jià)時(shí)間、土地出讓的方式、對報(bào)名報(bào)價(jià)的規(guī)定、報(bào)價(jià)的方式等
8、選擇合適的土地估價(jià)方法
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在決定購買一幅土地之前，首先要對該幅土地的市場價(jià)格進(jìn)行預(yù)測，根據(jù)一定的方法評估土地價(jià)格。
土地價(jià)格的評估方法一般采用剩余法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等，或利用組合方法。
五、獲取土地使用證
1. 土地登記是依法規(guī)范房地產(chǎn)市場、土地市場秩序的重要環(huán)節(jié)，是確認(rèn)并保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)的重要措施。每一宗地都有主，每發(fā)生一次交易都要辦理一次變更登記，政府通過土地登記，審核房地產(chǎn)交易、土地市場交易的合法性、規(guī)范性，依法辦理土地登記手續(xù)等，可以實(shí)現(xiàn)政府對房地產(chǎn)市場有效地監(jiān)督和管理。
2、所需資料
辦理國有土地使用證一般需要以下主要材料：
1)申請書、法人代碼證書、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明書及身份證、代理人身份證及委托書等;
2)土地成交確認(rèn)書
3)出讓合同及附圖
4)出讓金交費(fèi)憑證
5)土地交接地確認(rèn)書等。
3、辦證程序: 土地登記申請──地籍調(diào)查──權(quán)屬審核──注冊登記──核發(fā)土地證書。
